# Aneks do umowy najmu — kiedy potrzebny i gotowy wzór > Kiedy zmiany w najmie wymagają aneksu, a kiedy nowej umowy, jak go poprawnie sporządzić i na co uważać przy najmie okazjonalnym. Gotowy wzór. Opublikowano: 2026-08-04 Aktualizacja: 2026-08-26 Źródło: https://smartrentier.com/blog/aneks-do-umowy-najmu-kiedy-i-jak Tagi: Poradniki, Dokumenty --- **W skrócie:** **aneks do umowy najmu** to pisemna zmiana wybranych zapisów istniejącej umowy — reszta umowy zostaje bez zmian. Najczęściej dotyczy zmiany czynszu, przedłużenia okresu najmu albo dopisania najemcy. Przy najmie okazjonalnym przedłużenie terminu aneksem ma dodatkową konsekwencję: zwykle wymaga nowego oświadczenia notarialnego i nowego zgłoszenia do urzędu skarbowego. ## Czym jest aneks i kiedy używać go zamiast nowej umowy Aneks zmienia tylko wskazane w nim postanowienia umowy — wszystko, czego nie dotyka, obowiązuje dalej bez zmian. To najprostsza droga, gdy strony chcą kontynuować tę samą relację najmu z jedną lub kilkoma modyfikacjami, zamiast podpisywać od zera cały dokument. ## Najczęstsze powody aneksowania umowy najmu - zmiana wysokości czynszu — np. [waloryzacja czynszu wg wskaźnika GUS](https://smartrentier.com/blog/waloryzacja-czynszu-wskaznik-gus), - przedłużenie okresu obowiązywania umowy, - zmiana liczby najemców — dopisanie lub wykreślenie osoby, - zmiana danych stron lub numeru rachunku bankowego do przelewów, - zmiana zasad rozliczania mediów, - zmiana wysokości lub zasad zwrotu kaucji. ## Czego aneksem nie zmienisz — kiedy potrzebna nowa umowa Aneks nie nadaje się do zmiany strony umowy w całości — jeśli mieszkanie ma wynająć zupełnie nowy najemca zamiast dotychczasowego, to nowa umowa, nie aneks do starej. To samo dotyczy zmiany przedmiotu najmu (inny lokal). Przy najmie okazjonalnym zasada jest jeszcze ostrzejsza: podpisanie umowy z nowym najemcą zawsze wymaga nowej umowy razem z nowym kompletem oświadczeń, nigdy aneksu do umowy z poprzednim najemcą. ## Forma aneksu — taka sama jak forma umowy Zgodnie z art. 77 kodeksu cywilnego, zmiana umowy wymaga zachowania takiej samej formy, jaką ustawa lub strony zastrzegły dla jej zawarcia. Jeśli umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, aneks do niej też musi być pisemny — ustne uzgodnienie zmiany nie wystarczy i w razie sporu się nie obroni. ## Aneks a przedłużenie najmu okazjonalnego — na co uważać To najczęściej pomijany szczegół. Jeśli aneksem wydłużasz okres obowiązywania umowy najmu okazjonalnego poza pierwotnie ustalony termin, zmienia się też okres, na jaki najemca poddał się egzekucji w akcie notarialnym. Istniejące oświadczenie może nie obejmować już nowego, wydłużonego terminu. W praktyce bezpieczniej jest przy dłuższym przedłużeniu sporządzić nowe oświadczenie notarialne dopasowane do nowego terminu, a samo przedłużenie — podobnie jak pierwotną umowę — [zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni](https://smartrentier.com/blog/najem-okazjonalny-zgloszenie-do-urzedu-skarbowego). Więcej o tym, co dzieje się z oświadczeniem notarialnym przy zmianach umowy, przeczytasz w artykule o [wypowiedzeniu najmu okazjonalnego](https://smartrentier.com/blog/wypowiedzenie-umowy-najmu-okazjonalnego). ## Gotowy wzór aneksu do umowy najmu > Aneks nr \[numer\] do umowy najmu z dnia \[data zawarcia umowy pierwotnej\] > > zawarty w dniu \[data\] w \[miejscowość\] pomiędzy: > > \[imię i nazwisko / nazwa wynajmującego\], zwanym dalej Wynajmującym, > a > \[imię i nazwisko najemcy\], zwanym dalej Najemcą. > > **§1** > Strony zgodnie postanawiają zmienić \[§ ... umowy najmu z dnia ...\] w ten sposób, że od dnia \[data\] otrzymuje on brzmienie: \[nowa treść postanowienia\]. > > **§2** > Pozostałe postanowienia umowy najmu z dnia \[data\] pozostają bez zmian. > > \[podpis Wynajmującego\]     \[podpis Najemcy\] To szablon pomocniczy — przy zmianach dotyczących kaucji, liczby najemców czy przedłużenia najmu okazjonalnego dopasuj treść § 1 do konkretnej zmiany, a w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem. ## Najczęstsze pytania ### Czy aneks musi być podpisany przez wszystkich najemców? Tak, jeśli umowę zawierało kilku najemców, aneks powinni podpisać wszyscy — inaczej zmiana nie wiąże strony, która go nie podpisała. ### Czy aneksem można obniżyć kaucję? Formalnie tak, ale ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza maksymalną wysokość kaucji do dwunastokrotności miesięcznego czynszu — zmiana musi mieścić się w tym limicie. ### Czy trzeba zgłaszać aneks do urzędu skarbowego? Zależy od treści. Aneks zmieniający wysokość czynszu nie wymaga osobnego zgłoszenia w kontekście rygoru okazjonalności, ale aneks przedłużający okres najmu okazjonalnego traktuje się analogicznie do nowej umowy — warto zgłosić go w terminie 14 dni, tak jak pierwotną umowę. ## Aneksy przechowywane razem z umową W SmartRentier każdy aneks trafia do tego samego archiwum dokumentów co pierwotna umowa, przypisany do konkretnego lokalu i najemcy, z historią wersji — widzisz od razu, co i kiedy się zmieniło, bez przeszukiwania skrzynki mailowej. Sam wzór umowy najmu mieszkania, do której najczęściej dopisuje się aneksy, również wygenerujesz w module Dokumenty. Rejestracja jest darmowa — plan Kawalerka bezpłatny na zawsze, bez karty. [Załóż konto i trzymaj umowy razem z aneksami w jednym miejscu →](https://smartrentier.com/register) _Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem._ ## Najczęstsze pytania ### Czy aneks musi być podpisany przez wszystkich najemców? Tak, jeśli umowę zawierało kilku najemców, aneks powinni podpisać wszyscy — inaczej zmiana nie wiąże strony, która go nie podpisała. ### Czy aneksem można obniżyć kaucję? Formalnie tak, ale ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza maksymalną wysokość kaucji do dwunastokrotności miesięcznego czynszu — zmiana musi mieścić się w tym limicie. ### Czy trzeba zgłaszać aneks do urzędu skarbowego? Zależy od treści. Aneks zmieniający wysokość czynszu nie wymaga osobnego zgłoszenia w kontekście rygoru okazjonalności, ale aneks przedłużający okres najmu okazjonalnego traktuje się analogicznie do nowej umowy — warto zgłosić go w terminie 14 dni, tak jak pierwotną umowę. --- EN: https://smartrentier.com/blog/lease-amendment-when-you-need-one-and-how-to-draft-it.md