# Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego — wzór pisma > Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jakie okresy wypowiedzenia obowiązują i jak napisać skuteczne pismo. Gotowy wzór, który dopasujesz do swojej sytuacji. Opublikowano: 2026-08-11 Aktualizacja: 2026-08-26 Źródło: https://smartrentier.com/blog/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-wynajmujacego Tagi: Poradniki, Prawo --- **W skrócie:** **wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego** nie może nastąpić z dowolnego powodu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje zamknięty katalog podstaw — m.in. zaległości czynszowe, niszczenie lokalu, podnajem bez zgody — i wymaga zachowania konkretnej formy oraz terminów. Poniżej podstawy prawne, okresy wypowiedzenia i gotowy wzór pisma. ## Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu — podstawy z ustawy Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdy najemca: 1. **Zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat** za co najmniej trzy pełne okresy płatności — pod warunkiem, że wcześniej pisemnie uprzedziłeś go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyłeś dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległości. Okres wypowiedzenia: miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. 2. **Używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem** lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód — po uprzednim pisemnym upomnieniu. 3. **Niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania** przez mieszkańców budynku. 4. **Rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu**, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. 5. **Podnajął lub oddał lokal (albo jego część) do bezpłatnego używania** osobie trzeciej bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. 6. Lokal wymaga opróżnienia w związku z **koniecznością rozbiórki lub remontu** budynku — okres wypowiedzenia wynosi wtedy co najmniej sześć miesięcy. Przy umowie zawartej na czas oznaczony (a tak zawiera się większość umów najmu, w tym niemal zawsze najem okazjonalny) wypowiedzenie przed upływem terminu jest możliwe tylko wtedy, gdy przewiduje to sama umowa lub zachodzi jedna z powyższych ustawowych podstaw — wynika to z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego. ## Forma wypowiedzenia — zawsze na piśmie Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Najbezpieczniej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście za pisemnym pokwitowaniem — w razie sporu to Ty musisz udowodnić, że najemca faktycznie otrzymał pismo i kiedy. ## Wzór wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego > \[Miejscowość\], \[data\] > > \[Imię i nazwisko / nazwa wynajmującego\] > \[Adres wynajmującego\] > > \[Imię i nazwisko najemcy\] > \[Adres najemcy\] > > **Wypowiedzenie umowy najmu** > > Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego pod adresem \[adres lokalu\], zawartą w dniu \[data zawarcia umowy\], z zachowaniem \[okres wypowiedzenia\] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień \[data\]. > > Podstawę wypowiedzenia stanowi \[wskazanie podstawy, np. zaleganie z zapłatą czynszu za okres od ... do ..., pomimo uprzedzenia z dnia ... i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty\]. > > Jednocześnie wzywam do opróżnienia i wydania lokalu w stanie niepogorszonym w terminie do dnia \[data\]. > > \[podpis\] To szkic pomocniczy — treść i podstawę prawną dopasuj do konkretnej sytuacji. Przy zaległościach czynszowych pamiętaj o wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie na spłatę, bez którego wypowiedzenie z tej podstawy jest nieskuteczne. ## Co jeśli najemca nie wyprowadzi się po wypowiedzeniu Przy zwykłej umowie najmu jedyną drogą jest pozew o eksmisję do sądu, wyrok, a potem egzekucja komornicza z uwzględnieniem ochrony lokatora — w tym okresu ochronnego od listopada do marca i ewentualnego prawa do lokalu socjalnego. Przy najmie okazjonalnym, jeśli najemca podpisał akt notarialny o poddaniu się egzekucji, droga jest znacznie krótsza — więcej w artykule [Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego — kiedy i jak](https://smartrentier.com/blog/wypowiedzenie-umowy-najmu-okazjonalnego). ## Częste błędy przy wypowiadaniu umowy najmu - brak formy pisemnej — wypowiedzenie ustne jest nieważne, - brak wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu przy zaległościach czynszowych, - zbyt krótki okres wypowiedzenia w stosunku do ustawowego minimum, - brak dowodu doręczenia pisma najemcy. ## Najczęstsze pytania ### Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu z dnia na dzień? Tylko w wyjątkowych, ustawowo wskazanych przypadkach rażącego naruszenia. W większości sytuacji obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. ### Czy najemca musi potwierdzić odbiór wypowiedzenia? Nie musi go podpisywać, ale Ty potrzebujesz dowodu doręczenia — dlatego najbezpieczniej wysłać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczyć je osobiście za pokwitowaniem. ### Czy przy najmie okazjonalnym obowiązują inne zasady wypowiedzenia? Podstawy i okresy wypowiedzenia są identyczne jak przy zwykłym najmie. Różnica dotyczy wyłącznie ścieżki odzyskania lokalu, gdy najemca się nie wyprowadzi — więcej w artykule o wypowiedzeniu najmu okazjonalnego. ## Dowód na to, że dopełniłeś formalności Wysłane upomnienia, wezwania do zapłaty i samo wypowiedzenie warto przechowywać razem z umową i historią płatności najemcy — to Twój dowód w razie sporu. W SmartRentier cała komunikacja z najemcą trafia do wbudowanego modułu wiadomości, a dokumenty (w tym wypowiedzenie) do archiwum przypisanego do lokalu i najemcy, z historią wersji. Jeśli powodem są zaległości czynszowe, pełną procedurę krok po kroku znajdziesz w artykule [Najemca nie płaci — co robić krok po kroku](https://smartrentier.com/blog/najemca-nie-placi-co-robic). Jeśli zamiast kończyć umowę wolisz zmienić tylko wybrane warunki, sprawdź, kiedy wystarczy [aneks zamiast wypowiedzenia](https://smartrentier.com/blog/aneks-do-umowy-najmu-kiedy-i-jak). A jeśli dopiero przygotowujesz umowę i zależy Ci na szybszej ścieżce odzyskania lokalu na wypadek problemów z najemcą, sprawdź [umowę najmu okazjonalnego](https://smartrentier.com/blog/umowa-najmu-okazjonalnego-co-to-jest-i-kiedy-stosowac). Rejestracja jest darmowa — plan Kawalerka bezpłatny na zawsze, bez karty. [Załóż konto i prowadź dokumentację najmu w jednym miejscu →](https://smartrentier.com/register) _Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem._ ## Najczęstsze pytania ### Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu z dnia na dzień? Tylko w wyjątkowych, ustawowo wskazanych przypadkach rażącego naruszenia. W większości sytuacji obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. ### Czy najemca musi potwierdzić odbiór wypowiedzenia? Nie musi go podpisywać, ale Ty potrzebujesz dowodu doręczenia — dlatego najbezpieczniej wysłać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczyć je osobiście za pokwitowaniem. ### Czy przy najmie okazjonalnym obowiązują inne zasady wypowiedzenia? Podstawy i okresy wypowiedzenia są identyczne jak przy zwykłym najmie. Różnica dotyczy wyłącznie ścieżki odzyskania lokalu, gdy najemca się nie wyprowadzi — więcej w artykule o wypowiedzeniu najmu okazjonalnego. --- EN: https://smartrentier.com/blog/landlord-notice-to-terminate-a-lease-template-and-legal-grounds.md