Kalkulator podatku od najmu 2026

Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek płacisz od przychodu, nie od dochodu — nie odliczysz remontu, amortyzacji, odsetek od kredytu ani wyposażenia.

Przychód powstaje kasowo: liczy się miesiąc, w którym pieniądze faktycznie wpłynęły, a nie miesiąc, za który wystawiłeś rozliczenie. Czynsz za grudzień zapłacony w styczniu jest przychodem stycznia.

Niezapłacony czynsz nie jest przychodem. Jeśli najemca zalega, nie płacisz podatku od kwoty, której nie zobaczyłeś — dopiero wpłata tworzy obowiązek.

To miejsce, w którym najłatwiej przepłacić. Jeśli najemca zwraca Ci koszty mediów na podstawie rachunków, a Ty jesteś tylko pośrednikiem między nim a dostawcą, te kwoty nie są Twoim przychodem. Opodatkowany jest sam czynsz jako wynagrodzenie za oddanie lokalu w używanie.

Jeśli natomiast pobierasz jedną kwotę „z mediami w cenie”, całość jest przychodem — i nie odliczysz kosztów mediów, bo ryczałt kosztów nie zna.

Rozstrzyga treść umowy najmu. Zapis, że wynajmujący pośredniczy w opłatach, a najemca zwraca je w wysokości wynikającej z rachunków, jest wart więcej niż jakikolwiek kalkulator. Przy kilku mieszkaniach różnica potrafi wynosić kilka tysięcy złotych rocznie.

Do 100 000 zł przychodu w roku obowiązuje stawka 8,5%. Nadwyżka ponad tę kwotę jest opodatkowana stawką 12,5%. Limit liczy się rocznie i zeruje 1 stycznia.

Małżonkowie mogą korzystać z progu 200 000 zł, ale nie dzieje się to automatycznie. Warunkiem jest złożenie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków. Sama wspólność majątkowa nie wystarcza — bez oświadczenia każde z małżonków rozlicza swoją część z własnym limitem 100 000 zł.

Przy kilku mieszkaniach próg pada szybciej, niż się wydaje: cztery lokale po 2 100 zł to już 100 800 zł rocznie.

Ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał przychód. Podatek za styczeń płacisz do 20 lutego, a za grudzień — do 20 stycznia następnego roku. To harmonogram miesięczny; ryczałt można też opłacać kwartalnie, o czym niżej.

Roczne rozliczenie składasz na formularzu PIT-28 do 30 kwietnia roku następnego.

Podstawę opodatkowania i kwotę podatku zaokrągla się do pełnych złotych: końcówki poniżej 50 groszy pomija się, a 50 groszy i więcej zaokrągla w górę. Dlatego kalkulator pokazuje raty w pełnych złotych.

Ryczałtu od najmu prywatnego nie trzeba wpłacać co miesiąc. Możesz rozliczać się kwartalnie i płacić cztery razy w roku: do 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października oraz do 20 stycznia za czwarty kwartał.

Prawo do kwartału ma każdy, kto rozpoczyna najem w trakcie roku, oraz każdy, czyj przychód z najmu w roku poprzednim nie przekroczył równowartości 200 000 euro — w 2026 roku jest to 851 720 zł. W praktyce mieści się w tym niemal każdy wynajmujący prywatnie.

Wyboru nie zgłaszasz osobnym pismem do urzędu. Wskazujesz go dopiero w rocznym PIT-28, po zakończeniu roku. Kwota podatku jest przy tym identyczna jak przy wpłatach miesięcznych — zmienia się wyłącznie harmonogram. Przełącz kalkulator na „kwartalnie”, żeby zobaczyć swoje cztery terminy.

Ten kalkulator dotyczy najmu prywatnego — poza działalnością gospodarczą. Jeśli wynajmujesz w ramach firmy, zasady są inne: refakturowane media stają się przychodem z działalności, a stawki i rozliczenie zależą od wybranej formy opodatkowania.

Granica między jednym a drugim bywa nieostra i zależy od skali oraz zorganizowania najmu. Przy rozbudowanym portfelu warto potwierdzić kwalifikację u doradcy podatkowego, zanim przyjmiesz jedną z nich za pewnik.