W skrócie: wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego nie może nastąpić z dowolnego powodu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje zamknięty katalog podstaw — m.in. zaległości czynszowe, niszczenie lokalu, podnajem bez zgody — i wymaga zachowania konkretnej formy oraz terminów. Poniżej podstawy prawne, okresy wypowiedzenia i gotowy wzór pisma.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu — podstawy z ustawy
Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdy najemca:
- Zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności — pod warunkiem, że wcześniej pisemnie uprzedziłeś go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyłeś dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległości. Okres wypowiedzenia: miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
- Używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód — po uprzednim pisemnym upomnieniu.
- Niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku.
- Rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
- Podnajął lub oddał lokal (albo jego część) do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
- Lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku — okres wypowiedzenia wynosi wtedy co najmniej sześć miesięcy.
Przy umowie zawartej na czas oznaczony (a tak zawiera się większość umów najmu, w tym niemal zawsze najem okazjonalny) wypowiedzenie przed upływem terminu jest możliwe tylko wtedy, gdy przewiduje to sama umowa lub zachodzi jedna z powyższych ustawowych podstaw — wynika to z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego.
Forma wypowiedzenia — zawsze na piśmie
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Najbezpieczniej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście za pisemnym pokwitowaniem — w razie sporu to Ty musisz udowodnić, że najemca faktycznie otrzymał pismo i kiedy.
Wzór wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego
[Miejscowość], [data]
[Imię i nazwisko / nazwa wynajmującego]
[Adres wynajmującego][Imię i nazwisko najemcy]
[Adres najemcy]Wypowiedzenie umowy najmu
Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego pod adresem [adres lokalu], zawartą w dniu [data zawarcia umowy], z zachowaniem [okres wypowiedzenia] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data].
Podstawę wypowiedzenia stanowi [wskazanie podstawy, np. zaleganie z zapłatą czynszu za okres od ... do ..., pomimo uprzedzenia z dnia ... i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty].
Jednocześnie wzywam do opróżnienia i wydania lokalu w stanie niepogorszonym w terminie do dnia [data].
[podpis]
To szkic pomocniczy — treść i podstawę prawną dopasuj do konkretnej sytuacji. Przy zaległościach czynszowych pamiętaj o wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie na spłatę, bez którego wypowiedzenie z tej podstawy jest nieskuteczne.
Co jeśli najemca nie wyprowadzi się po wypowiedzeniu
Przy zwykłej umowie najmu jedyną drogą jest pozew o eksmisję do sądu, wyrok, a potem egzekucja komornicza z uwzględnieniem ochrony lokatora — w tym okresu ochronnego od listopada do marca i ewentualnego prawa do lokalu socjalnego. Przy najmie okazjonalnym, jeśli najemca podpisał akt notarialny o poddaniu się egzekucji, droga jest znacznie krótsza — więcej w artykule Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego — kiedy i jak.
Częste błędy przy wypowiadaniu umowy najmu
- brak formy pisemnej — wypowiedzenie ustne jest nieważne,
- brak wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu przy zaległościach czynszowych,
- zbyt krótki okres wypowiedzenia w stosunku do ustawowego minimum,
- brak dowodu doręczenia pisma najemcy.
Najczęstsze pytania
Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu z dnia na dzień?
Tylko w wyjątkowych, ustawowo wskazanych przypadkach rażącego naruszenia. W większości sytuacji obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego.
Czy najemca musi potwierdzić odbiór wypowiedzenia?
Nie musi go podpisywać, ale Ty potrzebujesz dowodu doręczenia — dlatego najbezpieczniej wysłać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczyć je osobiście za pokwitowaniem.
Czy przy najmie okazjonalnym obowiązują inne zasady wypowiedzenia?
Podstawy i okresy wypowiedzenia są identyczne jak przy zwykłym najmie. Różnica dotyczy wyłącznie ścieżki odzyskania lokalu, gdy najemca się nie wyprowadzi — więcej w artykule o wypowiedzeniu najmu okazjonalnego.
Dowód na to, że dopełniłeś formalności
Wysłane upomnienia, wezwania do zapłaty i samo wypowiedzenie warto przechowywać razem z umową i historią płatności najemcy — to Twój dowód w razie sporu. W SmartRentier cała komunikacja z najemcą trafia do wbudowanego modułu wiadomości, a dokumenty (w tym wypowiedzenie) do archiwum przypisanego do lokalu i najemcy, z historią wersji. Jeśli powodem są zaległości czynszowe, pełną procedurę krok po kroku znajdziesz w artykule Najemca nie płaci — co robić krok po kroku. Jeśli zamiast kończyć umowę wolisz zmienić tylko wybrane warunki, sprawdź, kiedy wystarczy aneks zamiast wypowiedzenia. A jeśli dopiero przygotowujesz umowę i zależy Ci na szybszej ścieżce odzyskania lokalu na wypadek problemów z najemcą, sprawdź umowę najmu okazjonalnego.
Rejestracja jest darmowa — plan Kawalerka bezpłatny na zawsze, bez karty. Załóż konto i prowadź dokumentację najmu w jednym miejscu →
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem.