W skrócie: wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego odbywa się na tych samych zasadach co wypowiedzenie zwykłego najmu lokalu mieszkalnego — ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje dla najmu okazjonalnego odrębnych podstaw wypowiedzenia. To, co faktycznie go wyróżnia, dzieje się dopiero po wypowiedzeniu: jeśli najemca się nie wyprowadzi, sięgasz po akt notarialny zamiast wieloletniego procesu eksmisyjnego. Osobna sprawa to koszt samego oświadczenia notarialnego — ograniczony ustawowo do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Czy najem okazjonalny wypowiada się inaczej niż zwykły najem?
Nie. To jedno z najczęstszych błędnych przekonań właścicieli. Najem okazjonalny nie ma własnego, uproszczonego trybu wypowiedzenia — obowiązują te same podstawy z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, co przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego: zaległości czynszowe, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajem bez zgody czy rażące naruszanie porządku domowego. Różnica ujawnia się dopiero na etapie odzyskiwania lokalu — o tym niżej.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego kończy się bez wypowiedzenia
Najem okazjonalny w praktyce niemal zawsze zawierany jest na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat). W takim wypadku wypowiedzenie w ogóle nie jest potrzebne, jeśli obie strony trzymają się umowy — najem po prostu kończy się z upływem terminu, na jaki został zawarty, a najemca powinien wyprowadzić się dobrowolnie. Umowę można też zakończyć wcześniej za porozumieniem stron — pisemnie, bez podawania przyczyny, o ile obie strony się na to zgadzają. Dopiero gdy jedna ze stron chce zakończyć umowę jednostronnie przed czasem, potrzebne jest wypowiedzenie na podstawie ustawowej.
Podstawy wypowiedzenia najmu okazjonalnego przez właściciela
Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu (także okazjonalnego) m.in. gdy najemca:
- zalega z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę,
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania — po pisemnym upomnieniu,
- wynajął, podnajął lub oddał lokal (albo jego część) do używania osobie trzeciej bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym.
Jeśli podstawą jest zaleganie z czynszem, krok po kroku prowadzi przez to poradnik o tym, co robić, gdy najemca przestaje płacić. Ogólny wzór pisma wypowiadającego umowę najmu — niezależnie od podstawy — znajdziesz w artykule Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego — wzór pisma.
Co dzieje się z oświadczeniem notarialnym po zakończeniu umowy
Akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, nie „wygasa" automatycznie w dniu zakończenia najmu ani nie trzeba go osobno „anulować" u notariusza. Ma znaczenie tylko wtedy, gdy faktycznie musisz z niego skorzystać — czyli gdy najemca nie wyprowadza się mimo zakończenia umowy. Ważna praktyczna konsekwencja: jeśli po zakończeniu jednej umowy podpisujesz z tym samym najemcą nową umowę najmu okazjonalnego (np. na kolejny rok), potrzebujesz nowego oświadczenia notarialnego dopasowanego do nowej umowy — stare, przypisane do poprzedniej umowy, nie przenosi się automatycznie.
Ile kosztuje oświadczenie notarialne przy najmie okazjonalnym
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest ograniczone ustawowo — zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, nie może przekroczyć 1/10 aktualnego minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce to kilkaset złotych — dokładna kwota zmienia się co roku wraz ze wzrostem płacy minimalnej, więc przed wizytą u notariusza warto sprawdzić aktualny limit. Do tego doliczysz zwykle niewielką opłatę za wypis aktu. Ustawa nie rozstrzyga, która strona płaci za to oświadczenie — w praktyce najczęściej pokrywa je najemca (to jego oświadczenie), ale nic nie stoi na przeszkodzie, by strony ustaliły inaczej. Warto zapisać to wprost w umowie, żeby uniknąć nieporozumień tuż przed wizytą u notariusza.
Co jeśli najemca nie wyprowadzi się mimo zakończenia umowy
Tu ujawnia się cała przewaga najmu okazjonalnego. Zamiast składać pozew o eksmisję i czekać na wyrok sądu, wzywasz najemcę pisemnie do opróżnienia lokalu, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu składasz do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z takim dokumentem sprawę przejmuje komornik — bez osobnego, wieloletniego procesu sądowego o eksmisję. To właśnie ta ścieżka, a nie sam sposób wypowiedzenia umowy, jest realną różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłym.
Najczęstsze pytania
Czy mogę wypowiedzieć najem okazjonalny bez podania przyczyny?
Nie, jeśli umowa jest zawarta na czas oznaczony (a tak jest niemal zawsze przy najmie okazjonalnym) — kodeks cywilny pozwala wypowiedzieć taką umowę wcześniej tylko z przyczyn wskazanych w ustawie lub wprost w samej umowie.
Czy przy najmie okazjonalnym obowiązuje ten sam okres wypowiedzenia co przy zwykłym najmie?
Tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie różnicuje długości okresu wypowiedzenia w zależności od formy najmu — dla większości podstaw to miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Czy muszę informować urząd skarbowy o wcześniejszym zakończeniu najmu okazjonalnego?
Ustawa nie nakłada takiego obowiązku wprost, ale dobrą praktyką jest zachowanie dokumentacji potwierdzającej datę faktycznego zakończenia najmu — przyda się, jeśli w przyszłości zajdzie potrzeba wykazania okresu obowiązywania umowy.
Czy najemca może wypowiedzieć najem okazjonalny wcześniej?
Tak — najemca nie ma tak szerokiego katalogu ustawowych podstaw jak wynajmujący, ale zawsze może wypowiedzieć umowę, jeśli przewiduje to sama umowa, albo zakończyć najem wcześniej za porozumieniem obu stron.
Cała dokumentacja najmu okazjonalnego w jednym miejscu
SmartRentier pilnuje dat związanych z umową najmu okazjonalnego — od zgłoszenia do urzędu skarbowego, przez termin obowiązywania umowy, po ewentualne wypowiedzenie. Skan oświadczenia notarialnego, potwierdzenie zgłoszenia i samo wypowiedzenie przechowasz razem z umową, przypisane do konkretnego lokalu i najemcy — bez szukania w skrzynce mailowej i segregatorach.
Więcej o samym zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego przeczytasz w artykule Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego — wzór, a o tym, czym jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować — w artykule Umowa najmu okazjonalnego – co to jest i kiedy warto ją stosować?. Umowę najmu okazjonalnego wraz z kompletem oświadczeń wygenerujesz w module Dokumenty w SmartRentier.
Rejestracja jest darmowa — plan Kawalerka bezpłatny na zawsze, bez karty. Załóż konto i prowadź dokumentację najmu w jednym miejscu →
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem.