W skrócie: wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego opiera się na węższym katalogu podstaw niż przy zwykłym najmie — zgodnie z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się do niego tylko art. 11 ust. 2 pkt 1–3, a długość okresu wypowiedzenia wynika z samej umowy, nie z ustawy. To, co faktycznie go wyróżnia, dzieje się dopiero po wypowiedzeniu: jeśli najemca się nie wyprowadzi, sięgasz po akt notarialny zamiast wieloletniego procesu eksmisyjnego. Osobna sprawa to koszt samego oświadczenia notarialnego — ograniczony ustawowo do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Czy najem okazjonalny wypowiada się inaczej niż zwykły najem?
Tak, choć inaczej, niż się zwykle słyszy. Najem okazjonalny nie ma własnego, uproszczonego trybu wypowiedzenia, ale nie obowiązuje przy nim cała ustawa o ochronie praw lokatorów. Art. 19e stanowi, że „do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2" — pod warunkiem, że właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego. W praktyce oznacza to trzy różnice wobec zwykłego najmu: katalog podstaw jest węższy (odpada art. 11 ust. 2 pkt 4, czyli konieczność rozbiórki lub remontu budynku), nie stosuje się art. 11 ust. 1, który przy zwykłym najmie narzuca wypowiedzenie „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego", a dochodzi odrębna podstawa z art. 19d ust. 5. Największa różnica ujawnia się jednak dopiero na etapie odzyskiwania lokalu — o tym niżej.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego kończy się bez wypowiedzenia
Najem okazjonalny w praktyce niemal zawsze zawierany jest na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat). W takim wypadku wypowiedzenie w ogóle nie jest potrzebne, jeśli obie strony trzymają się umowy — najem po prostu kończy się z upływem terminu, na jaki został zawarty, a najemca powinien wyprowadzić się dobrowolnie. Umowę można też zakończyć wcześniej za porozumieniem stron — pisemnie, bez podawania przyczyny, o ile obie strony się na to zgadzają. Dopiero gdy jedna ze stron chce zakończyć umowę jednostronnie przed czasem, potrzebne jest wypowiedzenie na podstawie ustawowej.
Podstawy wypowiedzenia najmu okazjonalnego przez właściciela
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów — jedynymi punktami tego przepisu, które art. 19e dopuszcza przy najmie okazjonalnym — właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy najemca:
- zalega z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę,
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania — po pisemnym upomnieniu,
- wynajął, podnajął lub oddał lokal (albo jego część) do używania osobie trzeciej bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym.
Dochodzi do tego podstawa, której przy zwykłym najmie nie ma: jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek egzekucji i w ciągu 21 dni nie wskaże innego wraz z wymaganymi oświadczeniami (art. 19a ust. 3), właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).
Uwaga na okres wypowiedzenia. Ponieważ art. 19e nie obejmuje art. 11 ust. 1, ustawowa reguła „miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego" przy najmie okazjonalnym nie działa. Termin wypowiedzenia powinien wynikać z samej umowy — jeśli go nie zapisano, łatwo o spór o to, kiedy najem faktycznie się kończy. Formę pisemną zachowaj zawsze, choćby dla celów dowodowych.
Jeśli podstawą jest zaleganie z czynszem, krok po kroku prowadzi przez to poradnik o tym, co robić, gdy najemca przestaje płacić. Ogólny wzór pisma wypowiadającego umowę najmu — niezależnie od podstawy — znajdziesz w artykule Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego — wzór pisma.
Co dzieje się z oświadczeniem notarialnym po zakończeniu umowy
Akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, nie „wygasa" automatycznie w dniu zakończenia najmu ani nie trzeba go osobno „anulować" u notariusza. Ma znaczenie tylko wtedy, gdy faktycznie musisz z niego skorzystać — czyli gdy najemca nie wyprowadza się mimo zakończenia umowy. Ważna praktyczna konsekwencja: jeśli po zakończeniu jednej umowy podpisujesz z tym samym najemcą nową umowę najmu okazjonalnego (np. na kolejny rok), potrzebujesz nowego oświadczenia notarialnego dopasowanego do nowej umowy — stare, przypisane do poprzedniej umowy, nie przenosi się automatycznie.
Ile kosztuje oświadczenie notarialne przy najmie okazjonalnym
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest ograniczone ustawowo — zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, nie może przekroczyć 1/10 aktualnego minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce to kilkaset złotych — dokładna kwota zmienia się co roku wraz ze wzrostem płacy minimalnej, więc przed wizytą u notariusza warto sprawdzić aktualny limit. Do tego doliczysz zwykle niewielką opłatę za wypis aktu. Ustawa nie rozstrzyga, która strona płaci za to oświadczenie — w praktyce najczęściej pokrywa je najemca (to jego oświadczenie), ale nic nie stoi na przeszkodzie, by strony ustaliły inaczej. Warto zapisać to wprost w umowie, żeby uniknąć nieporozumień tuż przed wizytą u notariusza.
Co jeśli najemca nie wyprowadzi się mimo zakończenia umowy
Tu ujawnia się cała przewaga najmu okazjonalnego. Zamiast składać pozew o eksmisję i czekać na wyrok sądu, doręczasz najemcy żądanie opróżnienia lokalu — na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (art. 19d ust. 2), z oznaczeniem stron, wskazaniem umowy i przyczyny ustania najmu oraz terminem nie krótszym niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 3). Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu składasz do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, załączając m.in. samo żądanie opróżnienia i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4). Z takim dokumentem sprawę przejmuje komornik — bez osobnego, wieloletniego procesu sądowego o eksmisję. To właśnie ta ścieżka, a nie sam sposób wypowiedzenia umowy, jest realną różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłym.
Cała dokumentacja najmu okazjonalnego w jednym miejscu
SmartRentier pilnuje dat związanych z umową najmu okazjonalnego — od zgłoszenia do urzędu skarbowego, przez termin obowiązywania umowy, po ewentualne wypowiedzenie. Skan oświadczenia notarialnego, potwierdzenie zgłoszenia i samo wypowiedzenie przechowasz razem z umową, przypisane do konkretnego lokalu i najemcy — bez szukania w skrzynce mailowej i segregatorach.
Więcej o samym zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego przeczytasz w artykule Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego — wzór, a o tym, czym jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować — w artykule Umowa najmu okazjonalnego – co to jest i kiedy warto ją stosować?. Umowę najmu okazjonalnego wraz z kompletem oświadczeń wygenerujesz w module Dokumenty w SmartRentier.
Rejestracja jest darmowa — plan Kawalerka bezpłatny na zawsze, bez karty. Załóż konto i prowadź dokumentację najmu w jednym miejscu →
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem.